Как принять квартиру у застройщика без потерь для себя?

От момента разрешения на ввод в эксплуатацию жилого дома до получения ключей собственниками квартир может пройти несколько месяцев. Передача ключей фиксируется передаточным актом, после чего собственник может отправляться на осмотр квартиры.

Все выявленные недостатки надо обязательно включить в акт о выявленных недостатках.

«Если недостатки выявляются позже, но в течение гарантийного срока, можно предъявить застройщику требование об их устранении за счет застройщика» — поясняет юрист ООО «Псковская фондовая компания».

После составления акта о выявленных недостатках необходимо составить письменную претензию и должным образом оформить и отправить заказным письмом с уведомлением. Таким образом у вас на руках будет необходимое доказательство того, что претензия и требования направлены застройщику в срок.

На что обратить внимание при приемке?

Специалисты советуют начать осмотр прямо с подъезда. То, в каком состоянии находится имущество общего пользования, уже о многом говорит. В первую очередь нужно осмотреть как работают лифты, изучить подвал или технический этаж, если ваша квартира находится на крайних этажах.

В договоре купли-продажи или договоре долевого участия должны быть перечислены характеристики квартиры, все несоответствия вносите и отмечайте в акте.

Стоит обратить особое внимание на следующее:

— Стены, пол, потолок

Даже в «черновом» варианте стены, потолок и пол должны быть ровными, без зазоров на стыках, завалов по уровню и трещин. «При значительных неровностях можно понести большие финансовые затраты на шпаклевку и оштукатуривание для выравнивания стен или потолка», – замечает эксперт ООО «Псковская фондовая компания».

Проверьте, заделаны ли стыки у потолка, хорошо ли закреплен плинтус.

— Батареи

Обратите внимание на то, как установлены батареи. По правилам предусматривается расстояние: не менее 2 см от стены, 7 см от пола и 8см от подоконника.  Проверьте то, как затянуты болты у радиаторов.

— Пятна на стенах, потолке

Оставленные технологические металлические штыри в монолитных конструкциях создают мостики холода и бурые пятна на видимых поверхностях.

— Следы влаги, плесень

Чрезмерная влажность свидетельствует о плохой изоляции, недостаточной вентиляции.

— Счетчики

Проверьте целостность пломб счетчиков на воду, газ, электроэнергию и тепло, запишите показания. Убедитесь, что номера счетчиков соответствуют тем, что указаны в тех. паспортах.

— Окна

Убедитесь, что на стеклопакетах есть ручки, а зазоры в проемах заполнены монтажной пеной. По мнению экспертов, дефекты окон являются основными и самыми дорогостоящими при дальнейшей эксплуатации квартиры. Причиной проблем в 99% случаев являются некачественные окна или их установка.

— Керамическая плитка

На плитке не должно быть трещин и сколов, следов технических налетов или краски.

— Площадь квартиры

Имеет смысл провести замеры помещений, довольно часто реальный метраж и площадь по документам не совпадают. Для измерения площади с собой лучше взять лазерный дальномер, предварительно ознакомиться с практикой проведения замеров.

к содержанию ↑

Квартиры с отделкой – возможные риски, или стоит ли заказывать ремонт у застройщика?

Как известно, застройщик не редко экономит на квалифицированных рабочих и качественных материалах.  Поэтому стоит обратить особое внимание на качество выполненных работ, которые в дальнейшем будут скрыты: стяжки пола и стен, штукатурные и плиточные слои, трубопроводы сантехники и прокладка электрички. Некачественная стяжка в ходе эксплуатации может постепенно разрушаться, приводя к появлению скрипа напольного покрытия вплоть до образования пустот и разрушения ламината или плитки, особенно страдают теплые полы. Также следует учесть, что плохо нанесенная штукатурка через некоторое время может отслоиться и отвалиться вместе с обоями и плиткой.

При приобретении жилья класса «эконом» стоит учесть, что отделка может быть выполнена из недорогих материалов, в некоторых случаях даже разного цвета и фактуры. Кроме того, многие застройщики не вносят подробное описание отделочных работ в договор, чтобы избежать претензий. Ведь вариации при ремонте могут сильно отличаться от того, что обещали покупателю.

Если же дом принадлежит к классам «комфорт» и «бизнес», нужно заняться подробным изучением использованных застройщиком материалов вплоть до сроков изготовления красок, платки и т.д.

к содержанию ↑

Срок для устранения недостатков, или время — деньги

Срок устранения недостатков застройщиком сформулирован по закону

№ 214 от 30 декабря 2004 г., как «разумный». Такое определение обосновано отсутствием точных знаний о сути реальных проблем. Здесь подразумевается квалифицированное выявление дефектов с последующей подготовкой действительно обоснованной претензии.

Лучше всего, когда точные сроки указаны в договоре купли — продажи вместе со штрафными санкциями. В случае если застройщик в установленные сроки не исправил недостатки, дольщик или собственник может обратится с иском в суд.

Срок устранения недостатков, определяемый в письменной форме по соглашению сторон, согласно закону «О защите прав потребителей» (ст. 23 ФЗ № 2300-1 от 07.02.1992 г. в новейшей редакции от 18 марта 2019 г.) не может превышать 45 дней. Также не стоит забывать, что за нарушение данного срока применяется неустойка в размере 1% в день от цены товара.

Помимо этого, законодательно установлен гарантийный срок на  все виды работ. По упомянутому  выше закону № 214 минимальная длительность гарантийных обязательств составляет:

3 года — на водопровод, электроснабжение, другие инженерные системы

5 лет – на строительные конструкции

Соответствующий срок рассчитывается «автоматически» с даты подписания акта приема-передачи. Это означит, что обнаруженные в этот период недостатки и дефекты –  полностью ответственность застройщика.

За частую обыватели не могут выявить все недостатки, особенно если они неочевидны. Для того что бы выявить их профессионально, необходимо привлечение независимой экспертной организации и проведение строительно-технической экспертизы.

Эксперты нашей компании осмотрят квартиру, зафиксируют недостатки, определят возможность их устранения и составят смету о стоимости ремонтных работ. Все это будет отражено в техническом заключении, составленном на основе результатов обследования квартиры. В случае судебного разбирательства, расходы на услуги экспертной организации также можно предъявить застройщику.

«Как показывает практика для заказчиков оказались полезными заключения по результатам обследования новостроек. В большинстве случаев заключение стоимостью 15-30 тыс. рублей помогает решить гораздо более дорогостоящие вопросы и в перспективе обеспечивают комфортным жильем и ремонтом», – замечает эксперт ООО «Псковская фондовая компания». 

к содержанию ↑

Пути решения, или кто виноват и что делать

Для решения рассматриваемой проблемы законом установлены следующие способы:

— устранение недостатков застройщиком за собственный счет. Данный вариант привлекает удобством оформления соглашения, отсутствием лишних забот и расходов. Однако придется еще раз поверить компании, которая не выполнила свои обязательства изначально. Кроме того, застройщик может использовать при ремонте некачественные или дешевые материалы.

— компенсация дольщику затрат, понесенных за выполненные ремонтные работы им самим или привлеченной компанией. Работы можно сделать самостоятельно или с привлечением специалистов сторонних компаний.  Для подтверждения понесенных затрат в суде необходимо будет собрать документы, подтверждающие текущие затраты.

Это могут быть кассовые чеки, выписки со счета в банке, письменные расписки, договора с подрядчиками и т.д. Если кроме ремонтных выполняются иные работы, их рекомендуем оформить отдельными соглашениями. Таким же образом организовать оплату.

— пропорциональное предполагаемым затратам снижение цены по договору купли-продажи за имущество.

к содержанию ↑

Если застройщик отказывается устранять недостатки – суд или мир:

  1. Убедитесь, что у вас есть все необходимые доказательства на бумаге и в аудио /видео/ фото формате

В случае, если застройщик отказывается устранять недостатки в отделке, либо не хочет признавать какие-либо серьезные дефекты, нужно обратиться в экспертную организацию, которая проведет строительно-техническую  экспертизу. «Заключение строительно-технической экспертизы от экспертной компании – это полноценный и серьезный аргумент, с которым ваши претензии будут восприниматься убедительно, обоснованно и лаконично», – комментирует юрист ООО «Псковская фондовая компания».

После составления экспертного заключения вы можете сделать ремонт.  В этом случае обязательно сохраните все чеки и акты с расчетом стоимости работ и материалов, даже чеки на бензин или такси в поездках на строительные базы имеют значения. Данный вариант подойдет тем, кто не готов ждать решения суда и спешит приступить к ремонту или переехать в новую квартиру.

  1. Направьте в адрес застройщика претензию

В претензии четко и достоверно опишите выявленные недочеты. Обязательно укажите срок, в который ожидаете ответа (обычно это 10 дней). Претензия должна быть оформлена письменно, в двух экземплярах. Отправляйте ценным письмом с описью вложения и с уведомлением о вручении. Или вручите лично. В этом случае второй экземпляр претензии с печатью и подписью, номером входящей корреспонденции от застройщика оставьте себе.

  1. Дождитесь ответа

Если застройщик не ответил либо отказал в устранении недостатков, либо пообещал исправить недочеты/выплатить компенсацию в определенный срок и нарушил обещание, обращайтесь в суд, на руках у вас уже есть все необходимые бумаги и уведомления.

  1. Подайте иск в судс требованием об устранении недостатков/возмещении понесенных расходов. Приложите все доказательства: письменные претензии к застройщику с отметкой о вручении; акт о недостатках; заключение строительно-технической экспертизы, кассовые чеки, иные документы по связанным расходам, например, договор аренды, если вы вынуждены снимать жилье, транспортные расходы и т.д.

Эксперты не советуют увлекаться при составлении акта и вносить туда несуществующие проблемы.

«Часто заказчик, раз уж он несёт расходы на строительную экспертизу, просит эксперта включить побольше недостатков, «сгустить краски» и т.д. полагая, что это принесет более высокую компенсацию». Это ошибка!

Некоторые эксперты соглашаются на подобные просьбы, но это только затягивает и усложняет решение вопроса для заказчика, – комментирует юрист ООО «Псковская Фондовая Компания ».  УК или застройщики в спорах с покупателями новых квартир также могут заказать СТЭ. Бывает, покупатель проигрывает. Поэтому главное, начиная судебное разбирательство, помнить, что застройщик также может заказать строительную экспертизу и доказать необоснованность ваших желаний или суммы к возмещению. Вы всегда можете согласовать свои действия с юристами ООО «Псковская Фондовая Компания».

Добавить комментарий